“小产权”房一房二卖后买受人不能构成善意取

案情简介

2015年7月31日，杨某与其丈夫二人共同与赵某签订《二手房屋买卖合同》，将自己位于栾川县兴华东路甲、乙、丙等六户宅基地上开发的房产东单元5楼西户三室二厅（149.38平方米）房产转让给赵某。赵某同时也支付了购房款15万元，因该房产属小产权，不能办理房产的变更登记手续，所以在杨某及其丈夫将门锁换锁后把该房屋交付给了赵某，赵某已经对该房屋占有使用。2015年10月30日，王某（杨某嫂子）向栾川县人民法院提起诉讼，诉称赵某私自占有其房产，要求赵某限期腾出侵占房屋，并在一审法庭上拿出了2011年10月份与甲、乙、丙等六户签订的工程款抵顶《补充协议》，经一审法院审理后认定，杨某及其丈夫无权取得该房产，也无权将诉争房产出卖给赵某，虽然赵某向法庭上提供了杨妞妞及其丈夫向赵某卖房时向赵某提供了《购房合同》、《房屋买卖承诺书》、购房收据及赵某交付的手电费发票等。但一审法院认为作为赵某不能证明其真伪，其取得该诉争房产因未登记所以不符合物权法规定的善意取得，故不能认可赵某合法对诉争房产拥有所有权。

律师评析

1、根据《物权法》第106条之规定，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。所有本案赵某并未取得该房产，因未变更过户，不符合善意取得条件。

2、针对赵某的损失可要求处分人杨某与其丈夫返还购房款并赔偿损失或承担违约责任。也可要求杨某与其丈夫参加诉讼作为本案第三人，让其提供证明自己为有权处分的相关证明，以此达到赵某合法取得的目的。

相关法条

《物权法》

第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 
（二）以合理的价格转让； 
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。